En bienes y raíces, existe un método que es ampliamente utilizado por inversionistas cuando se realizan remodelaciones, para luego ser vendidas las propiedades. La técnica en el sector inmobiliario, es utilizada para determinar cuánto ofrecer en una propiedad; establece que un inversionista inmobiliario no debe pagar más del 70% del Valor de reparación posterior (ARV) menos los Costos de reparación estimados (ERC) de una propiedad en dificultades para obtener rentabilidad en un impulso.
Para poder entender lo que se aplica ante esta regla, debemos saber que el ARV es el valor futuro estimado de una propiedad de inversión después de haber sido sometido a todas las reparaciones y renovaciones necesarias. Es la suma del precio de compra de la propiedad y el valor de las renovaciones.
El ERC (Estimated Repair Cost) es el gasto que se espera que surja de reparaciones y renovaciones. Pueden incluir trabajos como pintura, plomería, pisos nuevos, reemplazo de sistemas de calefacción / refrigeración, accesorios, etc.
Es recomendable consultar con un profesional de bienes raíces para poder obtener estimaciones precisas y así, poder evitar pagar en exceso por una propiedad de inversión la cual será colocada en una buena posición para maximizar el retorno de la inversión.
La fórmula para la regla del 70% en bienes raíces es la siguiente:
ARV x 0.70 – ERC = Precio máximo de compra
Si bien, la regla del 70% es rápida y fácil. Esta fórmula consiste en dar un estimado para saber hasta cuanto un inversionista debe estar dispuesto a pagar por una propiedad. A continuación, la forma correcta para aplicarla.
Primero, se debe estimar el valor de la propiedad una vez que haya sido arreglada. Para esto, es importante tomar en cuenta comparables cercanos, similares y recientes. A ese número se le saca el 70% y se resta el monto que se utilizará para la renovación: Ejemplo: $200,000 * 70% = $140,000 – $30,000 de reparaciones = $110,000.
Cabe destacar que dependiendo del tamaño de la propiedad este método tiene sus cambios. Si la propiedad es más económica, puede ser importante bajar el %. Así mismo, si la propiedad es más cara, se podrá aumentar el %.
Si bien la regla del 70%, es una de las reglas más utilizadas para la remodelación en bienes raíces, no debe considerarse como la única para poder estimar una inversión. La regla es útil para dar una cifra rápida y aproximada de cuál debería ser la oferta principal en un acuerdo, pero también se deberá realizar un análisis de gastos más detallado.
