Por Ernesto Rostoker y Michael J. Seiler
El tema clave de debate y mayor preocupación ha sido y sigue siendo la inflación. Aunque en junio estuvo por debajo de su nivel más alto en 40 años del 9,1%, la inflación interanual en octubre seguía siendo del 7,7 %, 1 superando con creces el objetivo a largo plazo de aproximadamente el 2%. 2 El mayor contribuyente al Índice de Precios al Consumidor (IPC) fue la vivienda, pero también contribuyeron los costos de alimentos y combustible. Dentro del sector de la energía, el combustible aumentó un 19,8% en octubre, lo que representa un enorme aumento interanual del 68,5%. Después de dos trimestres de caída, la estimación avanzada del PIB para el tercer trimestre de 2022 fue de +2,6%, lo que le dio a la Reserva Federal un poco de flexibilidad.
Para combatir la continua preocupación por la inflación, la Fed volvió a subir las tasas en 75 puntos básicos hace unas semanas con la intención explícita de sofocar el gasto de los consumidores e impulsar el freno a la economía. Los ingresos personales aumentaron un 0,4 % en septiembre, pero los gastos de consumo personal aumentaron un 0,6 %, lo que resultó en una reducción de la tasa de ahorro.
En términos de ganancias por hora promedio reales, los empleados experimentaron una disminución neta del 0,1% en octubre al tener en cuenta el aumento del 0,4% en las ganancias por hora con un aumento del 0,4% en el IPC de todos los consumidores urbanos. 5 La tasa de desempleo nacional aumentó de 3,5% a 3,7% en octubre, todavía muy por debajo de la tasa natural de desempleo. 6 Esto se traduce en un aumento de parados de 306.000. La mayor parte de estos nuevos desempleados provienen de mujeres adultas y caucásicos, incluso aquellos que siguen estando por debajo del promedio nacional. Todos los demás niveles de empleo del subgrupo se mantuvieron relativamente sin cambios.
En resumen, parece que se están tomando las medidas necesarias para continuar mitigando las preocupaciones inflacionarias con el reconocimiento de que estas medidas estarán acompañadas de presiones en varios puntos.
MERCADO DE BIENES RAÍCES DE LA FLORIDA Cualquier panorama del mercado de bienes raíces debe estar precedido por el recordatorio de que todos los mercados de bienes raíces son locales. Como tal, las declaraciones hechas aquí están atenuadas con el reconocimiento de que estas tendencias de alto nivel, deben ser investigadas incluso dentro del nivel del código postal antes de que se tomen decisiones de compra y venta. Dicho esto, el mercado inmobiliario residencial de Florida ha estado al rojo vivo durante bastante tiempo. Redfin mide el crecimiento anual de Florida en la mitad de la adolescencia, un número asombroso según los estándares históricos. Con el aumento de las tasas de interés en medio de los temores inflacionarios, la asequibilidad de la vivienda ciertamente disminuirá. A pesar de la continua tendencia migratoria hacia el estado de Florida, los mercados con limitaciones geográficas de terreno deberían ser más resistentes a los movimientos a la baja de los precios de las viviendas, pero los mercados con muchos terrenos disponibles deberían preocuparse por la reducción de los precios inmobiliarios.
El patrón general para las ventas de viviendas en el sur de la Florida es un aumento en el volumen de transacciones en la primavera, seguido de una disminución a partir de entonces. Si bien los desastres naturales como el huracán Ian disminuyeron comprensiblemente el flujo de negocios, el mercado reconoce esto como parte de vivir en Florida y vuelve a la normalidad poco después. Aún así, estamos viendo un mayor inventario y un mayor tiempo en el mercado, lo que debería resultar en precios de transacción más bajos.
En resumen, vemos una desaceleración general en la economía y un aumento en las tasas de interés, los cuales ejercen presión a la baja sobre los precios de las viviendas. Si bien una migración positiva neta a Florida brindará cierto apoyo a la demanda, consideramos que las áreas sin restricciones de terreno tienen un desempeño peor que aquellas con restricciones de oferta.
Ernesto Rostoker es director ejecutivo de RBI Mortgages y puede ser contactado en ernesto @ rbialliance.com.
Michael J. Seiler es profesor en el College of William & Mary y puede ser contactado en mjseiler@wm.edu.
