por Leonardo Rostoker y Michael J. Seiler
Las inversiones tradicionales como el mercado de valores han sido testigos de una volatilidad sin precedentes en los últimos años. Desde enero, las familias han visto disminuir sus ahorros de toda la vida en aproximadamente un 25%. Los empleados que se preparan para la jubilación ahora tienen que retrasar sus planes de pasar más tiempo con la familia y viajar por el mundo. El aumento de las tasas de interés ha ejercido presión a la baja sobre los precios de los bonos, por lo que esta segunda vía de inversión tradicional tampoco es atractiva. ¿Deberían los inversores mantener su dinero al margen en efectivo y esperar a que la economía se corrija y luego comience a recuperarse? Esto podría llevar años. Y con la inflación fuera de control, con cada mes que pasa, la riqueza almacenada en efectivo seguirá perdiendo poder adquisitivo a un ritmo que no se ha experimentado en 40 años.
El desempeño decepcionante de las inversiones tradicionales ha alentado una ampliación de la consideración de activos de cartera para incluir “inversiones alternativas”. Los bienes raíces a menudo se describen como pertenecientes a esta categoría a pesar del hecho de que la capitalización total del mercado de bienes raíces residenciales y comerciales, es aproximadamente igual a la de los mercados de acciones y bonos. A diferencia de las acciones ordinarias, los activos inmobiliarios son únicos, no líquidos, carecen de divisibilidad, tienen costos de transacción más altos, menor número de compradores y vendedores, un precio más gradual proceso de descubrimiento y, sobre todo, comercio en mercados privados. Debido a que todas estas características reflejan un mercado menos eficiente, las oportunidades para identificar rendimientos anormales son mucho más posibles en el mundo inmobiliario, con el equipo de inversión adecuado.
Si bien las inversiones en acciones y bonos se enfocan en períodos de tenencia a largo plazo, varios juegos inmobiliarios involucran horizontes de inversión relativamente cortos. Una propuesta de “valor agregado” describe dónde los administradores de dinero profesionales entran en un espacio inmobiliario con una idea, posiblemente una tecnología/ventaja fiscal/estrategia de gestión mejorada/etc., para impulsar los rendimientos de un activo sin cambiar sustancialmente el riesgo fundamental. Estas estrategias de creación de valor pueden traducirse en mayores retornos para los inversionistas en un momento en que los activos más tradicionales sufren los caprichos de los inversionistas de Wall Street y los impredecibles formuladores de políticas gubernamentales.
Considere inversiones en hipotecas residenciales, por ejemplo. La inflación descontrolada ha provocado que la tasa de un préstamo de tasa fija a 30 años aumente del 3 al 7% en los últimos nueve meses. Cuando las tasas aumentan, es menos probable que los prestatarios incumplan porque saben que tienen la capacidad de seguir pidiendo dinero prestado a una tasa de interés más baja que la del mercado. Y cuando las tasas bajan, los prestatarios pueden refinanciar hipotecas con tasas más bajas pagando por adelantado su deuda sin penalización. En consecuencia, los bienes raíces residenciales han experimentado tasas de incumplimiento increíblemente bajas a pesar de la reciente recesión económica. Para mitigar aún más el riesgo de precio de tener hipotecas de bienes raíces residenciales, los originadores de préstamos pueden reducir el riesgo prestando por períodos de tiempo más cortos. De esa manera, pueden “marcar al mercado” restableciendo efectivamente la cartera cada dos años y no bloquear las tasas a largo plazo. Esto resuelve el problema de “desajuste de vencimientos” que preocupa a los prestamistas bancarios tradicionales.
Otra forma de mitigar el riesgo a la baja al otorgar préstamos es emitir hipotecas con una relación préstamo-valor (LTV) más baja. Este mayor requisito de pago inicial reduce el incentivo para que los prestatarios incumplan estratégicamente, lo que hace que las inversiones en hipotecas sean mucho más seguras. Como préstamos garantizados, las hipotecas residenciales con posiciones de capital más altas rara vez ven incumplimientos porque las cesaciones de pago no tienen sentido cuando el incumplimiento hará que los prestatarios pierdan su patrimonio acumulado de propiedad de la vivienda. Agregue a esto que las personas necesitan un lugar para vivir, y los inversionistas pueden ver fácilmente por qué los pagos iniciales más altos eliminan todas las situaciones de incumplimiento, excepto las extremas.
Los mercados hipotecarios secundarios maduros reducen el riesgo de las carteras hipotecarias a medida que las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) están listas para comprar préstamos conformes de los originadores. Cuando los préstamos se mantienen en cartera, las regulaciones más simplificadas para los prestatarios que no son propietarios y ocupantes permiten resoluciones judiciales más rápidas cuando se producen morosidades graves. Y cuando circunstancias fuera del control del prestamista dan como resultado incumplimientos, el sofisticado mercado de préstamos en dificultades proporciona una estrategia de salida para los administradores de inversiones.
Si bien ninguna inversión está exenta de riesgos, existen varias salvaguardas implementadas para mitigar el riesgo de invertir en grupos de hipotecas de bienes raíces residenciales. Incluso cuando los mercados de acciones y bonos vuelvan a ser favorables, las inversiones inmobiliarias “alternativas” deberían seguir siendo atractivas porque normalmente se negocian en mercados privados, evitando así la volatilidad innecesaria causada por el ruido de los inversores bursátiles. Y debido a que los bienes raíces tienen una baja correlación con las clases de activos más tradicionales, incluir bienes raíces en una cartera de activos mixtos tiende a reducir el riesgo general de la cartera y, presumiblemente, refuerza los rendimientos.
