El método se denomina BRRRR por sus siglas en inglés Buy (Compra), Rehab (Renovar), Rent (Rentar), Refinance (Refinanciar), Repeat (Repetir). Es una nueva modalidad que incorpora las estrategias de flipping y rentar, para hacer un solo negocio en donde se puede ser el dueño de varias propiedades renovadas por uno mismo y manteniéndolas alquiladas, generando una independencia financiera a largo plazo.
Pasos para hacer BRRRR
En RBI Mortgages, queremos ilustrar todo lo relacionado a este acrónimo y ayudar a comprender el porqué es clave para todo inversionista conocer estos pasos. Veamos a continuación en qué consisten cada uno:
Compra
El primer paso en un proceso de inversión inmobiliaria es poseer el capital y una vez que se han evaluado las oportunidades, se procede a hacer efectiva la compra. En muchas ocasiones esto se realiza apoyándose en un financiamiento, lo más común es firmar un crédito hipotecario con el banco o con un prestamista privado. Otra opción, es formar una asociación a pesar de que esto requiere renunciar parte de las ganancias.
Renovación
Éste paso no siempre está incluido en las inversiones inmobiliarias, pero es una buena opción, sobre todo si se dispone del conocimiento para realizar la restauración de una propiedad en mal estado. Es un método rentable de invertir en propiedades, porque se obtienen beneficios propios de toda inversión inmobiliaria, más los añadidos de la revalorización. La diferencia entre el valor pagado por su compra y el valor posterior a restaurarla, afecta al precio del alquiler y por tanto de los beneficios para el inversionista.
Rentar
El objetivo del inversionista es poder rentabilizar lo antes posible, y para ello el alquiler es fundamental, sobre todo si se realiza la compra a partir de un crédito hipotecario, que presume del pago mensual de cuotas. La razón principal por la que la inversión en bienes raíces genera riqueza, es que el arrendador de la propiedad puede pagar la deuda al banco con sus pagos. Es recomendable buscar propiedades en áreas donde se verifique las tasas de los inmuebles vacantes y el tiempo de alquiler en el mercado objetivo.
Refinanciamiento
Consiste en crear una nueva hipoteca que sustituya la anterior. En el caso de los inversionistas que aplican al completo el método BRRRR, al tener una propiedad estabilizada, el refinanciamiento permite que den fondos por el valor de la propiedad después de reparaciones (After Repaired Value o ARV). Esto genera una buena rentabilidad, que se puede hacer de forma repetida en el tiempo, con más renovaciones a futuro. Con esto se reciben fondos y se puede disponer de liquidez para avanzar al último paso del modelo que es repetir.
Repetir
El último paso de esta estrategia implica el análisis de los resultados para después repetir y diversificar las ganancias. El inversionista no se conforma con el éxito de su primera inversión inmobiliaria y tiende a continuar el BRRRR.
